Dans un arrêt du 6 mai 2021 (TF 4A_183/2020), le Tribunal fédéral a précisé sa jurisprudence en matière de contestation du loyer initial pour une habitation située dans un immeuble dit « ancien ».

L’examen doit se faire sur la base des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier, au moyen de statistiques officielles (inexistantes en l’espèce) ou au moyen de cinq logements de comparaison.

Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral précise sa jurisprudence, en ce sens que le loyer initial est présumé abusif lorsqu’il a été massivement augmenté par rapport au loyer précédent, soit de beaucoup plus que 10 %.

Cette présomption peut toutefois être affaiblie par le bailleur s’il parvient, au moyen d’indices, à éveiller des doutes fondés quant à sa véracité. Il est par exemple concevable que le bailleur fasse appel à des statistiques non-officielles ou à des logements de comparaison qui ne remplissent pas complètement les exigences de comparabilité.

Une expertise privée peut aussi parvenir à affaiblir la présomption. Dans ce cas, il incombera alors au locataire d’apporter la preuve stricte que l’augmentation du loyer est effectivement abusive.