Ce projet visant à modifier le Code des obligations comporte de nouvelles règles portant sur :

• L’avis des défauts : le projet prévoit de fixer, dans la loi, un délai de 60 jours (en remplacement de la notion indéterminée d’« immédiateté ») pour signaler les défauts constatés sur un ouvrage immobilier dans les contrats d’entreprise et de vente d’immeubles.
• L’exclusion du droit à la réfection de l’ouvrage : le projet prévoit d’introduire une obligation de réparer les défauts découverts sur un bâtiment que le maître d’ouvrage ou l’acheteur destine à son usage personnel ou familial. Le projet vise ici à endiguer la pratique qui constitue à prévoir systématiquement des clauses d’exclusion de la responsabilité ou de cession des droits de garantie défavorables aux acquéreurs privés.
• Les exigences relatives aux sûretés pouvant remplacer l’hypothèque légales des artisans et entrepreneurs : le projet prévoit que le propriétaire peut fournir des sûretés couvrant les intérêts moratoires pour une durée de 10 ans (et non plus pour une durée illimitée) pour éviter l’inscription d’une hypothèque légale au registre foncier.

Pour faire obstacle à une expulsion introduite par voie de cas clair (art. 257 CPC), un locataire qui fait valoir des créances contestées à titre de compensation des loyers impayés doit pouvoir prouver immédiatement leur existence. Produire une liste de défauts non établis n’est pas suffisant !

Rénovations, transformations, agrandissements, changements d’affectation…

Les travaux menés dans le temps peuvent se révéler être de véritables chausse-trapes, par exemple au moment de l’estimation ou de la vente d’un bien immobilier.

Souvent menés de bonne foi, il peut avoir échappé au propriétaire actuel que ces travaux sont, pour la plupart, soumis à autorisation

Sous les regards croisés d’une courtière et d’une avocate spécialisée en droit de l’immobilier, vous aurez l’occasion de rafraîchir vos connaissances : quand dois-je demander une autorisation de construire ? Par le biais de quelle procédure cette autorisation peut-elle m’être délivrée ? Est-il possible de régulariser après coup une situation existante ? Serais-je éventuellement amené à détruire ou remettre en état ? Quelles sont les sanctions auxquelles je m’expose ? Comment et sur la base de quels critères mon bien non régularisé pourra-t-il être estimé ? Ma responsabilité sera-t-elle engagée en cas de vente, et à quelles conditions ? Etc.

Grâce à de nombreux cas issus de leur pratique quotidienne, les conférencières illustreront ce qui peut se révéler être un véritable casse-tête pour les propriétaires, les courtiers, les architectes, les experts, ainsi que tous les professionnels de l’immobilier.

Le but du séminaire est de leur donner les outils nécessaires, notamment dans un contexte de commercialisation du bien, pour éviter d’engager leur responsabilité ou de devoir répondre de défauts une fois la vente réalisée. Il vaut mieux prévenir que de devoir faire face à un long procès couteux.

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Flyer

Travaux réalisés illégalement & commercialisation [flyer]

La Loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR) a pour but de lutter contre la spéculation sur les terrains agricoles. Elle prévoit donc, sur le principe, que les terrains agricoles doivent rester en mains d’agriculteurs.

Cette loi prévoit toutefois quelques exceptions à ce principe de base. En effet, il ne faudrait pas entraver, par une interdiction trop rigide, la sauvegarde d’autres tâches publiques de même importance, comme celles en lien avec la protection de la nature (art. 64 al. 1 let. e LDFR).

Le Tribunal fédéral a ainsi confirmé que la Station ornithologique suisse de Sempach, fondation de droit privé, qui avait pour but de sauver une population de hiboux petits ducs, pouvait se porter acquéreuse de la parcelle en question et que cette opération entrait dans le cadre des exceptions prévues par la LDFR. En effet, cette acquisition permettait d’atteindre les objectifs de protection d’une espèce menacée ou d’un biotope rare, comme l’habitat du petit-duc.

Dans un arrêt du 6 mai 2021 (TF 4A_183/2020), le Tribunal fédéral a précisé sa jurisprudence en matière de contestation du loyer initial pour une habitation située dans un immeuble dit « ancien ».

L’examen doit se faire sur la base des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier, au moyen de statistiques officielles (inexistantes en l’espèce) ou au moyen de cinq logements de comparaison.

Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral précise sa jurisprudence, en ce sens que le loyer initial est présumé abusif lorsqu’il a été massivement augmenté par rapport au loyer précédent, soit de beaucoup plus que 10 %. Cette présomption peut toutefois être affaiblie par le bailleur s’il parvient, au moyen d’indices, à éveiller des doutes fondés quant à sa véracité. Il est par exemple concevable que le bailleur fasse appel à des statistiques non-officielles ou à des logements de comparaison qui ne remplissent pas complètement les exigences de comparabilité. Une expertise privée peut aussi parvenir à affaiblir la présomption. Dans ce cas, il incombera alors au locataire d’apporter la preuve stricte que l’augmentation du loyer est effectivement abusive.

Dans un arrêt du 1er juillet 2021 (TF 9C_293/2020), le Tribunal fédéral a nié l’obligation de restituer un versement anticipé effectué dans le cadre des mesures d’encouragement à l’accession à la propriété malgré une mise à bail ultérieure du logement.

Pandémie COVID-19

La première décision suisse en matière d’obligation de paiement du loyer en période de fermeture des établissement publics est rendue par le Bezirksgericht Zürich en avril 2021 : un restaurateur a demandé une réduction de loyer de 90 % pour la première période de fermeture de mars 2020, puis de 60 % pour la suite.

Le tribunal est arrivé à la conclusion que le locataire n’était pas débiteur de l’intégralité du loyer.

Il ne s’est pas basé sur les règles relatives aux défauts, mais à la clausula rebus sic stantibus en s’inspirant d’un Arrêt rendu par le Tribunal fédéral le 4 mai 1922, arrêt relatif à la situation qui avait prévalu pendant la Première Guerre Mondiale.

Un recours est annoncé.

Connaître et comprendre l’environnement technique, légal et administratif du professionnel de l’immobilier

Public cible
Toute personne qui travaille dans l’immobilier ‐ Gérances, entreprises générales, développement immobilier, courtage, estimation immobilière, conseil immobilier, fiduciaires, banques, fonds immobiliers, assurances, études d’avocat, … ‐ qui souhaite se perfectionner et compléter ses connaissances de la technique du bâtiment, du système légal et des aspects administratifs qui façonnent son environnement.

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En cas de défauts affectant des habitations ou des locaux commerciaux, le locataire ne peut consigner, avec pour effet d’être réputés payés au bailleur, que les loyers à échoir. Le locataire qui consigne des loyers qui auraient déjà dû être payés (exigibles) risque une résiliation pour cause de demeure (Communiqué de presse du Tribunal fédéral du 3 mai 2021).

Vous souhaitez maitriser toutes les bonnes pratiques et avoir les connaissances indispensables à l’exercice du métier de courtier immobilier ? Un programme conçu sur mesure par et pour les courtiers immobiliers, une équipe de professeurs à la pointe de leur domaine de prédilection et une infrastructure de qualité, voilà de quoi vous permettre d’aller au bout de vos ambitions et de déployer toutes vos compétences dans le domaine du courtage immobilier.

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Dans ce cas, le vendeur d’un immeuble avait présenté, lors des visites, des appartements réunis de l’intérieur par une ouverture à la quelle il avait procédé sans droit, alors qu’il s’était vu refuser l’autorité nécessaire. Il a dissimulé cette illégalité à l’acquéresse, en ne lui communiquant pas l’absence d’autorisation.

Le Tribunal fédéral a alors considéré que le vendeur avait intentionnellement gardé le silence sur cet élément qu’il avait l’obligation de révéler à l’acquéresse dans le cadre des pourparlers contractuels ayant mené à la conclusion d’une promesse de vente et d’achat.

L’acquéresse ayant été induite à conclure la promesse par le dol du vendeur, et ayant déclaré à ce dernier, dans le délai légal d’une année dès la connaissance du dol, qu’elle n’entendait pas maintenir le contrat, ce dernier est ainsi caduc dès son origine.

Dans ce cas, le Tribunal fédéral a estimé que l’architecte avait méconnu son devoir de diligence en avançant dans le projet sans évaluer, ou sans évaluer correctement, son coût à chaque phase de prestations de manière à rester dans le budget qui lui avait été fixé. Par conséquent, et en violation de son obligation de fidélité, l’architecte n’a pas non plus informé ses clients, de manière adéquate et en temps voulu, du coût du projet et de son évolution selon les phases en jeu.

En définitive, les clients se sont retrouvés avec un projet de villa dont le prix devisé dépassait ampleur leur budget maximal. Ainsi, le projet ne revêtait-il aucune utilité pour eux.

De ce fait, l’architecte ne dispose d’aucune prétention d’honoraires envers ses clients pour les prestations effectuées jusqu’à la résiliation du contrat

Dans un arrêt du 26 novembre 2020, le Tribunal fédéral a considéré que le travail fourni par une entreprise de menuiserie ne répondait pas à la définition « d’activité artisanale » au sens de l’art. 128 al. 3 CO.

Dans ce cas, le Tribunal fédéral a tout particulièrement pris en compte l’ampleur des travaux assumés par l’entreprise de menuiserie, qui s’inscrivaient dans la reconstruction totale d’un chalet dont seul le sous-bassement en béton armé ainsi qu’une ou deux portes avaient pu être récupérées.

En effet, le Tribunal fédéral rappelle que le travail de l’artisan se distingue en particulier par l’ampleur réduite de l’activité fournie.

Ainsi, le Tribunal fédéral arrive-t-il à la conclusion que la facture émise par l’entreprise de menuiserie après la fin du chantier n’est pas soumise par la prescription quinquennale de l’art. 128 al. 3 CO, mais bien à celle, décennale, de l’art. 127 CO.

Depuis le 1er janvier 2021, la formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail n’a plus à être utilisée pour un logement situé dans les districts d’Aigle ou de la Broye-Vully.

Ces deux districts ne sont plus touchés par la pénurie selon l’Arrêté publié par le Conseil d’Etat du canton de Vaud le 16 décembre 2020.

En effet, le taux de logements vacants se monte, pour ces deux districts, à respectivement 2,43 % et 2,5 %.

La possibilité de contester le loyer initial reste ouverte seulement aux autres conditions de l’art. 270 CO.

Dorénavant, les fonds propres investis par les bailleurs pourront être revalorisés à 100 % selon l’Indice suisse des prix à la consommation (ISPC), et non plus uniquement à 40 %. Par ailleurs, le taux de rendement admissible sera de 2 % de plus que le taux hypothécaire de référence, soit actuellement 1,25 %. Un rendement de 3,25 % sera donc admis.

Le Tribunal fédéral explique cette évolution par la baisse durable des taux hypothécaires qui ont conduit à des loyers très bas qui ne se trouvent plus dans un rapport adéquat avec la mise à disposition de l’usage des habitations en question et sont insuffisants pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés.

Selon l’art. 257f al. 3 CO, le bailleur peut résilier le contrat lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour les personnes habitant la maison. Tel est le cas lorsque le locataire, malgré une protestation écrite du bailleur, persiste à manquer d’égards envers ses voisins, c’est-à-dire à les importuner.

A noter que ces perturbations doivent revêtir une certaine gravité, c’est-à-dire qu’elles empêchent la continuation du bail.

Peuvent, selon la jurisprudence, constituer des perturbations pouvant mener à une résiliation des cas de :

• nuisances nocturnes ;
• tapages diurnes ;
• ou autres incivilités.

Même en présence d’une autonomie communale étendue, comme c’est le cas en droit de la construction sur le canton de Vaud, le pouvoir d’examen du juge cantonal ne peut se restreindre à l’arbitraire quand il s’agit de vérifier la compatibilité au droit supérieur (cantonal et fédéral).

En l’occurance le Tribunal fédéral a considéré que l’intérêt à l’utilisation de l’énergie solaire sur des constructions existantes ou nouvelles devait l’emporter en principe sur les aspects esthétiques relevant du droit communal (art. 18a al. 4 LAT). Ainsi, une commune ne pouvait-elle refuser l’octroi d’un permis de construire en invoquant une disposition de son règlement (RPGA) relative à l’orientation des faîtes et des pentes de toitures. Les aspects esthétiques d’une construction qui prévoit une installation solaire et qui sont justifiés par celle-ci ne devraient, en principe, pas faire obstacle à l’approbation du projet de construction, sauf alternative raisonnable.

Arrêt du 3 juin 2020

Me Sarah PERRIER intervient en direct pour répondre à la question suivante : exhiber des slogans aux balcons, que dit le droit du bail ?

Pour écouter le sujet diffusé ce jour-là, cliquez sur le lien suivant : https://www.rts.ch/la-1ere/programmes/on-en-parle/11521575-exhiber-des-slogans-aux-balcons-que-dit-le-droit-du-bail-24-08-2020.html?mediaShare=1

Avocate spécialiste en droit du bail

Me Sarah PERRIER a le plaisir de vous annoncer qu’elle fait partie de la première volée suisse d’avocats spécialisés en droit du bail.

Elle est dorénavant autorisée à porter le titre d’ « Avocate spécialiste FSA en droit du bail ».

Au terme d’une formation complète entreprise dès août 2019, et de la réussite des examens écrits et oraux, elle accentue ainsi son intérêt pour les domaines liés à l’immobilier en général.

Peut-on construire hors de la zone à bâtir ?

La réponse est moins évidente qu’il n’y paraît. Pour répondre à cette question, plusieurs cantons romands, dont le canton de Vaud, ont uni leurs ressources pour produire une série de capsules vidéo informatives, dédiées à cette question.

Les vidéos fournissent des informations générales sur les possibilité de construire hors de la zone à bâtir et renseignent sur les conséquences encourues en cas de non-respect des règles.

A consulter sans modération sous : https://hzb-bab.ch/fr

Déménagement

A compter du 1er juin 2020, nous avons le plaisir de vous informer que nos bureaux seront situés à l’Avenue de la Gare 1 à Lausanne (1er étage).

Vous pourrez continuer à nous joindre au 021 313 42 42. Nos adresses Email restent les mêmes : SUPPRIMERinfo@legacite.ch

Le CCR perd sa force obligatoire, mais pas les RULV

A compter du 1er juillet 2020, le Contrat-cadre romand (CCR) perd sa force obligatoire.

Sur le canton de Vaud, les Règles et usages locatifs (RULV) sont toutefois renouvelés pour une nouvelle durée de 6 ans, échéant au 30 juin 2026.

Office fédéral du logement (contrats-cadres)

Règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV)

L’Etat débloque une aide à fonds perdu à hauteur de 20 millions pour soulager la charge locative des petits commerçants et restaurateurs

L’arrêté du Conseil d’Etat s’applique aux baux commerciaux dont le loyer mensuel fixe, hors charges, n’excède pas 3500 francs, respectivement 5000 francs pour les cafés restaurants. Le montant maximum de l’aide de l’Etat pour l’entier de la période définie (mai-juin) est fixé à 2500 francs par bail. Le montant total du soutien de l’Etat est estimé à 20 millions de francs.

Communiqué Conseil d’Etat

Arrêté du 17 avril 2020

Pandémie COVID-19

Chers Clients,

Au vu des mesures de santé publique mises en œuvre récemment dans le cadre de la crise liée au COVID-19, nous tenons à vous rassurer sur la capacité de l’étude LEGAcité à rester opérationnelle.

Pour remédier à la situation sanitaire actuelle et répondre à vos questions au plus près de vos besoins, nous avons mis en place différentes mesures :

– Consultations à distance par téléphone ou téléconférence

– Première consultation juridique personnalisée à distance à un tarif préférentiel (plus d’information 021 313 42 42)

– Désinfectant et masques à disposition

– Salle de conférence respectant la distanciation sociale

Sachez que nos pensées accompagnent toutes celles et ceux dont les vies et la marche des affaires sont touchées par cette crise.

Tous les membres de LEGAcité.

Pour tous renseignements liés au COVID-19, veuillez consulter les liens suivants:
        – Recommandations sur la page Internet de l’Office fédéral de la santé publique
        – Recommandations sur la page internet de l’État de Vaud

Connaître et comprendre l’environnement technique, légal et administratif du professionnel de l’immobilier

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